| BBR2019上海民宿展||民宿生意過氣了？還有下半場精品升級的風口 |
| 發布時間:2018-12-03 15:04:04 | 瀏覽次數： |
經過前幾年的野蠻生長，民宿行業正在從比拼數量逐漸跨入比拼質量的下半場。 在國慶期間，一則關于民宿行業“刷單”問題的報道引發熱議，首當其沖被點名的是麗江的民宿。據媒體報道，麗江一些“網紅”民宿客棧從業者，日均花費千元左右“刷單”，借此提升曝光度。原本基建裝修甚至選址環境都不好的民宿，在社交媒體上大肆渲染火起來，實際入住體驗卻很差。 價格便宜、個性化，曾經是民宿和酒店相比的競爭力所在。然而，為了改善衛生問題、提升品質等，民宿也在向酒店標準化靠攏，這有可能喪失民宿特性，或者迫于成本、競爭壓力，造成“刷單”這種價格和質量不符的情況。曾經憑情懷火起來的民宿業，陷入了尷尬的困境。 這其實暴露出國內民宿行業長期存在的掣肘之一。在李一兵看來，物業屬性是民宿企業連鎖化、規模化過程中的一個非常大的風險。此外，還有運營和經營理念的問題。例如：難以維系民宿特有的主人文化，以至于許多民宿在連鎖化過程中，逐步變成一個小型精品酒店，而不再是真正的民宿。 李一兵是國內最早的一批民宿從業者，他1999年來到麗江。他覺得從整個國內民宿行業來看，麗江的民宿在房屋設計、運營等方面都有領先優勢。可是現在大約七成的麗江民宿都不賺錢。物業成本太高，行業缺乏有序引導，市場競爭太激烈等因素，最終導致經營困難。李一兵也選擇帶領他的團隊突出麗江，向更多的城市拓展市場。 作為國內非標住宿業品牌千里走單騎創始人，李一兵接受界面新聞專訪，講述了從傳統民宿到高端精品民宿、從單體民宿到文旅整合運營商的品牌升級過程，千里走單騎在過去十幾年的探索也透視出了民宿市場的變化。 “不管是50萬還是5000萬元的投入都可以做一家民宿。”李一兵指出，準入門檻低也是造成民宿行業良莠不齊的重要原因之一。甚至國內還有很多民宿都停留在“農家樂”的水平，沒有形成良好的服務體系、缺乏品牌。 而隨著民宿產品不斷升級，未來消費者對民宿安保、乃至整個安全體系都會有更高需求，也會推動相關政策更快出臺，倒逼小型的、低端的民宿進行轉型升級。 目前，由國家信息中心牽頭組織的中國共享住宿領域首個行業標準《共享住宿服務規范》已發布，針對民宿業態特征，首次對平臺企業、房東和房客三方主體進行了相應約束和規范。 為了獲得更好的產品品質，千里走單騎離開了麗江，投入大量人力物力，在大理、無錫、樂山等全國多個度假目的地運營多家各具當地文化特色的精品民宿，專做中高端度假市場。在其三大主要的產品線中，位于大理的楊麗萍酒店每晚單價高達5000元，最便宜的六悅系列酒店定價也在1500元及以上。 不同于傳統民宿，千里走單騎在選址、建筑、服務等各方面，對標五星酒店。因此，前期資金投入非常大。以千里走單騎樂山項目來說，建筑群大約占地2200平方米，差不多單平米需投入一萬元成本。在項目前期規劃過程，按照55%的入住率來測算經濟指標，原則上可以在5-6年把成本回收。如果入住率達到75%，就可以提前兩年回收成本。 于是，包括千里走單騎在內的精品民宿遇到的最大的問題就是規模化。隨著國內民宿行業進入下半場比拼，千里走單騎也主動迎來了第二次產品升級：從單體民宿經營到文旅小鎮運營。 運營商的身份定位帶給千里走單騎新的發展空間。 過去，純粹重資產的模式阻擋了精品民宿品牌復制的步伐，然而通過托管或合作的方式，即由千里走單騎和業主方共同合作開發民宿項目，由業主來投資土地、建筑、物業，千里走單騎依托經驗提供規劃及運營。在此模式下，由千里走單騎承擔的成本大約只需要20%左右，大大減輕了資金壓力。在其未來的計劃中，這類項目的數量將占60%-70%。 在上述模式下，至關重要的就是千里走單騎積淀多年的運營經驗。于是李一兵帶領團隊轉型到運營商，逐漸從重資產模式過渡到輕資產模式。 文旅小鎮是“民宿群落”的升級版，這是機會有待挖掘的藍海市場。 據相關資料顯示，自2016年開始，隨著相關利好政策出臺，文旅小鎮建設熱潮持續升溫，不過其發展仍舊面臨諸多挑戰。文旅小鎮具有投資大，回收周期長的特點，目前出現了定位不清、盲目跟風、同質化嚴重的現象。與此同時，隨著房企布局特色小鎮，小鎮的“房地產化”趨向愈發嚴重。 千里走單騎從2016年前開始嘗試做文旅小鎮的策劃，提供從選址、項目策劃、規劃設計、施工及軟硬裝、招商、運營、營銷等全鏈條服務。目前已經有多個文旅小鎮項目在莫干山、北京延慶、無錫陽山、貴州千戶苗寨等落地。 “文旅小鎮運營還屬于行業空白，而且做起來是極其難的。”李一兵表示，這需要團隊先花很大精力來做市場調研，再來做具體的小鎮的指導規劃設計。其中，要考慮到從住、吃、文化精神需求等不同的鏈條的需求，配備不同價位、不同數量的產品業態，才能精準地滿足不同游客的需求。 例如，以首個落地的莫干山文旅小鎮項目來說，千里走單騎利用周邊自然環境與長三角地區成熟的度假優勢，將它定位于集住、食、游、享、購為一體的度假業態，具有休閑度假、會議團建、家庭親子等多個功能。至于位于無錫陽山的蜜桃小鎮，則依托當地400畝桃園的特殊自然資源，將精品住宿和休閑農業相結合，組合多種業態打造田園度假綜合體。 在運營文旅小鎮項目中，千里走單騎要么選擇與大型房地產公司、央企合作，要么和當地政府部門合作，不僅可以很好地規避民宿行業原本的物業風險，而且此種模式下的資金投入也大大降低。 李一兵希望依托于多年的行業經驗，將文旅小鎮做到多鏈條、多業態、統一管理。未來單體民宿經營和文旅小鎮的運營業務將各占五成。 “中國高消費群體仍然在增加。旅游度假也逐漸成為一種生活方式，成為一種精神需求，所以高端度假市場是一個很大的市場。”李一兵說。 BBR2019上海民宿展2019年4月24-26日上海光大會展中心舉辦！！！ |
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